アフターサービス関連対応や、大規模修繕工事対応入門編

昨日(20171.20)、マンション管理の見直しに関する入門編を記事にしました。

こちらは、主に管理組合の財政面に懸念が生じたことをきっかけに管理見直しする場合の初期的な対応について記事にしました。

今日は、昨日の記事では対象としなかったアフターサービス関連対応や大規模修繕工事対応に関して、専門コンサルタントを依頼する前段階での対応について入門編として記事にしたいと思います。

この対応に関しては、場合によっては、すべて管理組合の理事長や修繕委員長が一から勉強し、専門コンサルタントに依頼することなく、デベロッパーや建設会社からの譲歩を引き出したり、大幅なコストダウンができたりしているケースもネット上には散見されます。

独力で勉強し、この問題を解決できるような行動力をお持ちの方には、今回の記事は、おおむね必要ありません。

一人のヒーローやヒロインの物語が生まれるだけです。

ただ、これでは再現性があまりありません。

また、ある管理組合で成功したことが、他の管理組合で必ず成功するともいえません。

反面、専門コンサルタントなどが行っている手法を真似れば、すべての管理組合で成功できるというわけでもありません。

これは、それだけマンション管理組合それぞれにユニークさがあり、管理会社や専門コンサルタントからすれば、これを統一できる方が、楽に業務が進むというだけにすぎません。

逆に、管理組合サイドから見れば、統一的な手法を知ったからといって、即応用できるというわけでもありません。

しかし、過去から他の管理組合で培われてきたオーソドックスな手法に学びがないかといえば、そこまででもないはずです。

セオリーを押さえた上で、それをどのように自らの管理組合に応用するかが、この問題の本質といえ、究極の奥義かもしれません。

 

まず技術的な問題と属人的な問題に分けて整理する

意外にないがしろにされているのが、このステップです。

この切り分けがしっかりとできれば、実はそれほど難しくないケースも多々あります。

知識や経験がないがゆえに、この切り分けが難しくなっているケースもあります。

具体的にいえば、アフターサービス対応で問題となるのは、技術的な問題というよりも費用的な問題が大きく、コストをかけられれば、現代の技術ではおおむね解決できます。

ただし、一度、傷ついたものを完璧にもとどおりにすることはできません。

完璧に戻っているように見えるだけで、そのほとんどは化粧によるものに過ぎず、補修はあくまで補修だからです。

しかし、補修だからダメということはありません。

例えば、コンクリートは一体として成形することによって強度を得る躯体材料ではありますが、部分的な補修で、その補修部位が見えたとしても見た目は良くないかもしれませんが、補修材料自体はコンクリートより強度があるものもあります。

大切なのは、その修繕手法が適切かどうかを客観的に、技術的見地から判断することです。

そこには様々な制約条件がありますが、これを比較検討して適切な手法を選択する作業が技術的問題です。

ところが、多くのアフターサービス対応の問題点は、属人的な不安面や反発心から起こります。

個人として反発心を持つことはよくわかりますし、その気持ちを持たず、常に菩薩のような対応をして欲しいなどとは思っていません。

ただ、管理組合という団体として、全体の利益を考えて行動するべき側面からみれば、素早い判断と手当てが、傷口を広げないために最も有効な手段であるケースがあります。

この切り分けがしっかりとできれば、全体利益を考えて行うべき技術的対応と心のケアを中心とした属人的対応の2つに分けて整理し、対応する必要があることもお分かり頂けると思います。

まず、この切り分けがしっかりしていないと、全体像や押さえるべきポイントがボケてしまい、問題が複雑化することが多々あります。

そして、あえて冷静にこの問題を分析し、客観的に書いていますが、最も大切なのは冷静に分析することではなく、当事者の気持ちに寄り添うことです。

私も書くことはできても、実務上では様々な制約条件がある中で実行することになるため、なかなか具体的に実行することができませんが、これが理想的手法の一つであることはご理解いただけると思います。

 

問題をできるだけ細分化し、取り組むべき課題を小さくする

これは、アフターサービスなど技術的な問題に限らず、課題解決に対する処方箋としてよくいわれることですが、課題を小さく細分化することで、問題点を浮き彫りにしたり、課題に取り組みやすくしたりする効果があります。

ただ、おわかりのように、あまりに細かく膨大な計画にしても、計画自体に挫折する事態になりかねませんので、そこはある種のバランス感覚が必要となります。

ここもすっぱりと言い切れれば、カッコいいかもしれませんが、実際の所は、この辺りは地道な泥臭い作業を行うの方が、結局は近道になるケースが多いと感じています。

そして、特に属人的問題は、伝え合うことが大切です。

これは損得勘定だけでは割り切れない行動が結果として大きな成果を生みだしていると感じます。

 

まとめ

今日は、できていることではなく、どちらかというと自分に向けた心掛けとして書かせていただきました。

これらのステップを踏んだ上で、なお解決できない技術的な問題や、属人的な問題があるときは、有償で専門家を依頼するべきタイミングが訪れていると考えます。

そして、何よりも重要なのは、まず主体的に問題や課題を解決しようという気持ちです。

うまくいっている管理組合は、ほぼ問題や課題を他人事とはせず、自らの問題として捉え、解決に向け、具体的に行動していました。

専門家に依頼するとしても、問題や課題を丸投げする姿勢では、相手に見抜かれます。

そして、問題や課題が勝手に解決することは、まずありませんので、ここが課題解決への本当の第一歩かもしれません。