管理組合にとっての管理会社とマンション管理士

自主管理を長く続けられる管理組合もありますが、多くの管理組合にとって管理会社は必要です。

以前にも記事にしていますが、管理会社は、自主管理の管理組合では継続することが難しい、いくつかの機能を担っているからです。

特に高経年化すると、管理組合機能の維持が難しくなります。

そして、それ以外の部分においても管理会社が評価されている部分があります。

 

不動産売買において自主管理は評価されていません

自主管理できるほどの管理組合が機能しているマンションには、一定のコミュニティが形成されていると想定できることから、個人的にはマイナス評価されるほどのものではないと考えています。

しかし、現実の不動産売買においては、自主管理はほぼプラス評価されていません。

むしろ、マイナス評価です。

なぜなら、自主管理の管理組合は独自の運営をしているケースが多く、客観的な不動産評価に馴染まないからです。

管理会社に任せているから安心とまで考えられているわけではありませんが、一定レベル以上の知名度がある管理会社が管理しているマンションであれば、標準的な管理がなされていると推定できます。

不動産仲介においては、買主がよほど積極的に情報収集しない限り、重要事項説明で法定されている項目以上の情報は、なかなか手に入りません。

そのため、詳しくわからない自主管理の管理組合と、標準的な管理が推定できる管理会社に委託している管理組合では、その評価が分かれてしまうことは致し方ない部分があります。

自主管理の管理組合がその管理面を評価されるためには、重要事項説明の範囲を超えた法定されていない管理面情報に関して、自ら情報を発信する必要があります。

 

評価とは別に第三者性には課題がある

管理会社は、管理組合から会計を預かり、日常的な業務の多くを代行しています。

さらには、お金を出し入れする出納業務まで担っています。

これだけの業務を丸々委託する以上、管理組合としては誠実な業務を期待しています。

ところが、その期待に管理会社は応えられていません。

いうまでもなく、管理会社は営利企業だからです。

慈善活動をしているわけではありません。

そこを管理組合自身がしっかりと牽制し、一定レベルの距離感を保つことができれば問題は起こらないのですが、残念ながら管理組合自身も管理のプロの集団ではありません。

一部には、勉強されて管理会社以上とまでいえるような能力を持つ管理組合もありますが、それは一部の例外です。

多くの管理組合では、管理会社を牽制しきれず、その関係性には歪みが見られます。

 

マンション管理士が担うべき役割

マンション管理士同士でも意見が分かれるところですが、マンション管理士が活躍すべきは、私はこの部分にあると考えています。

なぜなら、第三者の専門家として管理組合に対してこの部分を総合的にアドバイスできる専門家は、マンション管理士以外には考えられないからです。

法務や技術面などそれぞれ個別の専門家はいますが、管理組合運営の全体像を踏まえた合意形成のためのアドバイスを行える専門家ではありません。

法務・技術と幅広い知識を必要とされる上に、コーディネーターとしての能力が必要であることから、管理組合運営にとっての中小企業診断士的ポジションであると捉えています。

 

まとめ

こう主張はしていますが、管理士が担いうるその他の役割をすべて否定しているわけではありません。

ただ、非営利とはいえ、マンション管理組合が「事業者」である以上、その運営に対するアドバイスは、管理組合という特殊性を踏まえたもので、かつ、企業経営に準じたアバイスであるべきではないかと考えています。