マンション大規模修繕に関する問題点が公にされる機会が増えています
近頃、マンションの大規模修繕に関する問題点が公にされる機会が増えていると感じます。
そして、遂に施工会社からも、この問題が公表されるに至りました。
この問題点とは、端的にいえば、「マンション大規模修繕における管理会社の施工会社への丸投げや、競争入札が公正に行われていないこと」です。
以前ブログ記事した株式会社シーアイピーの須藤社長の本にも詳しく書かれていますが、昔からあることで、いまに始まった話ではありません。
管理組合にかかわるコンサルタントは、この問題に対応できる必要があります。
何か特別な価値が提供されているのか？
管理会社にも言い分はあると思います。
いうまでもなく、管理会社は営利企業です。
違法なことでもない限り、利益を追求する組織なのですから、その利益を求めて、できることを行うのは、当然の態度といえます。
むしろ、利益獲得機会を放置し、管理組合の利益を追求してしまっては、今後は株主から責められるでしょう。
完全に業務を丸投げしたり、バックマージンなどを受け取ったりしているだけなら、確かに問題です。
しかし、管理会社はそのマンションの管理を長年行ってきた実績とノウハウがあるわけですから、その工事等を円滑に進めるために特別なサービスを施工会社に提供しているのであれば、そこには何がしかのフィーを受け取るだけの理由が存在することになります。
確かに工事を行うと、普段以上の負荷がかかっています
また丸投げといっても、工事を行うためには、普段の業務以上の負荷が管理会社のフロント担当者にはかかります。
また、臨時総会や工事説明会を開催することもあるでしょう。
しかし、管理組合との契約上、総会開催などの事務管理業務は、一般的には定額管理委託契約内に含まれることから、追加の費用を受け取ることはできません。
一部、一定規模以上の工事には、必ず管理会社のフィーが発生する仕組みを導入している管理組合を見たことはあります。
ただ、ほとんどの管理組合は、ここをしっかりと分離していません。
日本的な感覚からすれば、顧問契約などと同じく、「丸々含めて請け負っている」「管理会社だから全部やって欲しい」というイメージです。
ここに業務内容と価格に矛盾があるケースが散見されます。
長期修繕計画の策定などと同じように、特別なサービスが生じているのあれば、そこは評価されるべきであり、逆に普段の業務にそれが含まれているのであれば、普段はそれ以下の金額で業務が実施できるとも考えることができます。
結局のところ、どんぶり勘定で契約してしまっていることから、そこが見えなくなってしまっているのです。
工事だけではなく、管理業務でも同じ
表に出せないお金の流れは、工事だけではなく管理業務でも同じです。
この件に関しては、私自身も当事者です。
管理見直しコンサルタントであっても、施工会社や管理会社と同様のことができてしまいます。
本当に、管理組合のためにコンサルタントを導入するのであれば、それを行えないようにする防止措置が必要です。
加えて、「先生にお任せ」ではいけません。
また、ダンピングを生じさせないようにするには、そのフィーが適正であるかどうかも重要です。
コンサルタントが、管理会社等からバックマージンやリベートを受け取れるのであれば、受注しやすくするために、目に見える部分の報酬を安くすることには何の問題もないのです。
むしろ、受注のため、積極的に目に見える価格を低く見せるでしょう。
したがって、「他社より安くサービスを提供しますよ」と謳えばいいのです。
もちろん、逆に単純に高ければ良いという話にもなりません。
実際にかかる工数や内容を、しっかり説明を聞いた上で、吟味し、判断する必要があります。
まとめ
この問題、実は簡単にはチェックできないことが、病根を深くしています。
素人はともかく、プロは簡単には証拠をつかませません。
単に帳簿や契約書をみた程度では、リベートやバックマージンの事実を把握することはできないのです。
「私の帳簿や通帳を見てください。そんなリベートは受け取っていません」なんて話は、リベートを受けっていないことの何の証明にもなりません。
全く無意味なアピールです。
当然、私自身このような不正やリベードなどに手を染めるつもりはありません。
加えて、この問題に関しては、一定程度その事実を客観的に担保する方法を作り出し、お客様に提供したいと考えています。
