A written oath https://writtenoath.com 湘南藤沢の開業税理士・マンション管理士・社会人大学生のブログです Mon, 26 Apr 2021 00:43:58 +0000 ja hourly 1 145553671 講義が始まると、あっという間に2週間ぐらいすぎてしまいました! https://writtenoath.com/about-two-weeks-passed-in-no-time-when-the-lecture-started/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=about-two-weeks-passed-in-no-time-when-the-lecture-started Sun, 25 Apr 2021 12:26:31 +0000 https://writtenoath.com/?p=8204 3月は一瞬で過ぎ去りました 2月が順調だったので、ブログ再開したのはよかったものの、3月は仕事で討ち死にし、あっという間に4月に突入していました。 そして、4月もすでにもう下旬と、週一投稿ぐらいにしたいと宣言していたにも

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3月は一瞬で過ぎ去りました

2月が順調だったので、ブログ再開したのはよかったものの、3月は仕事で討ち死にし、あっという間に4月に突入していました。

そして、4月もすでにもう下旬と、週一投稿ぐらいにしたいと宣言していたにもかかわらず、散々な体たらくです(苦笑

それでも、なんとか2週間程度で持ち直し、ブログ投稿に漕ぎ着けました。

今回は、大学入学後から初講義前までの流れをダイジェストでお伝えしたいと思います。

 

3月中に単位認定のための資料を卒業した大学より入手手配

俗に言うFランク大学でしたが、一応「大学」と名のつく学校を卒業していることから、その時履修済みの講義に関して、単位認定を受け、改めて講義を受けなくてもよくなる制度があります。

私は、経済学部経営学科卒業のため、理系の工学部建築学科で受講する講義として単位認定いただける可能性のある単位は、一般教養科目と英語科目のみとなります。

受験時に、成績証明書を提出しているため、そのうち、どの科目が単位認定の対象となりそうかについて、大学サイドより提示があります。

ただ、その書類は4月になってからしか届きません。

そこから手配をかけていると、時間がかかります。

万一、提出期限に必要な資料が間に合わないとなっては、そのために一般教養科目を平日の日中に受講しなければならなくなります。

そのリスクを避けるため、3月中の早い段階で、卒業した大学から単位取得できた講義内容がわかる資料をすべて取り寄せておきました。

古い資料を探していただいた上に、郵送でのやり取りとなるため、なんやかんやで2週間ぐらいかかってしまっていたことから、早めにやっておいて良かったというのが結論です。

 

初学校訪問は、4月1日に奨学金申請書類のピックアップ

入学関係手続きは、郵送で可能だったことから、大学にはまったく行かずにここまできてしまいましたが、初学校訪問は、奨学金の申請書類のピックアップという想定外のイベントからスタートしました。

結論、蓋を開けてみると、郵送での資料取り寄せにも対応していただける学校からのアナウンス(オンライン学内掲示システム「CLASS」にて)が訪問した当日の4月1日にはあったのですが、事前のお知らせがなかったので、できるだけ早くに案内を確認して、手続きの内容を把握したいと、配布初日の4月1日に神楽坂キャンパスに訪問することになりました。

この時点では、まだ学生証も届いておらず、構内をうろちょろできる状況ではなかったため、書類だけ受け取って直行直帰となりましたが、交通アクセスや教室探しで迷わないよう構内配置図の確認などを行いました。

入学式までに、入学関係書類一式を作成・送付して、入学手続きは完了です。

 

4月9日に入学式出席

正直、出席に合理的理由はなく、ただの気分です(笑

せっかく、オフライン開催していただけるのだから、忙しくても自らのマインドセットのため、入学式には出席した方が良いと判断し、出席してみました。

場所は、日本武道館ということで、人生初入館となりました。

結果として、与えられた機会を最大限に有効活用するという意味において、入学式は出席してよかったです。

社会人となると、忙しすぎてイベントごとによる気持ちの切り替え・マインドセットのタイミングが少なくなります。

やはり、自分自身の気持ちの切り替えにこういうイベントは有効です。

もちろん、形式的なものですから、流してしまっても問題ありません。

 

通学定期券の購入

通学定期券の購入は、「どれだけ通学するのか?」「どのキャンパスに通学するのか?」などで判断が変わります。

履修する講義によって、どのキャンパスに、どれぐらい通学のするのかが変わりえるのですが、基本、他学部の講義を選択しようとしなければ、単一の校舎内で完結しますし、「他学部講義の履修は不可能ではない」ぐらいのハードルなため、私が入学した工学部建築学科 夜間主社会人コースでは、ほぼ神楽坂キャンパス一択で間違いありませんでした。

なお、講義自体は、コロナによる影響で、2021年度は、東京理科大学の講義はハイフレックス型授業「一つの授業を対面とオンライン(同期遠隔)で同時に行う形式」を中心に行うことなっています。

https://www.tus.ac.jp/today/archive/20210226_1144.html

さらにいえば、大変ありがたいことに、夜間主社会人コースでは、先生方がいろいろ考えてくださっており、他の一般学生たち以上に、できるだけオンラインで完結できるよう、対面形式の講義をできるだけマストにしないようにしていただいていました。

ただ、講義を受けて2週間ぐらいの現時点において感じているのは、演習が必要な講義(数学系科目や力学、物理学、設計など)は、対面の方が圧倒的に効率が良いということです。

結果として、オンライン可能でも、あえて対面を選択する講義がそこそこあり、少なくとも2年次は、神楽坂キャンパスへの通学定期券は必須という判断にいたっています。

そこで、モバイルSuicaでの定期券購入を行なったのですが、通学定期券は窓口などでは買えず、パソコンから購入予約し、承認通知が届いてはじめて買うことができる形式となっていたため、パソコンからの予約申し込みなのに、申請書類は郵送するという不思議な作業を行いました(苦笑

 

まとめ

取り急ぎ、4月前半の講義が始まるまでのエピソードをダイジェストで書いてみました。

次いつ手が空くか、さっぱりな状況ですが、次回は講義履修登録から初講義辺りのところを書ければと考えています。

では、また。

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東京理科大学から入学許可証が届きました! https://writtenoath.com/%e6%9d%b1%e4%ba%ac%e7%90%86%e7%a7%91%e5%a4%a7%e5%ad%a6%e3%81%8b%e3%82%89%e5%85%a5%e5%ad%a6%e8%a8%b1%e5%8f%af%e8%a8%bc%e3%81%8c%e5%b1%8a%e3%81%8d%e3%81%be%e3%81%97%e3%81%9f%ef%bc%81/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25e6%259d%25b1%25e4%25ba%25ac%25e7%2590%2586%25e7%25a7%2591%25e5%25a4%25a7%25e5%25ad%25a6%25e3%2581%258b%25e3%2582%2589%25e5%2585%25a5%25e5%25ad%25a6%25e8%25a8%25b1%25e5%258f%25af%25e8%25a8%25bc%25e3%2581%258c%25e5%25b1%258a%25e3%2581%258d%25e3%2581%25be%25e3%2581%2597%25e3%2581%259f%25ef%25bc%2581 Thu, 04 Mar 2021 01:47:08 +0000 https://writtenoath.com/?p=8053 先日、合格通知書とともに、入学時納付金の振込依頼書も届いていましたので、即日振り込み手続きしました。 東京理科大学、工学部建築学科(夜間主社会人コース)に合格しました 残念ながら、入学時納付金はネットバンキングできないと

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先日、合格通知書とともに、入学時納付金の振込依頼書も届いていましたので、即日振り込み手続きしました。

東京理科大学、工学部建築学科(夜間主社会人コース)に合格しました

残念ながら、入学時納付金はネットバンキングできないとのことで、銀行で手続きしたのですが、さっそくトラブルです(笑

 

ATM利用限度額に引っかかる

ネットバンキングがダメなところは元より、ATMで現金を引き出してから、窓口から振り込み手続きしようと思ったところ、ATMからの引き出し限度額にひっかかりました。

特に設定していないと50万円限度ということで入学時納付金に足りず、さらには、一つの口座内で残高を準備していなかったため、別口座から振り替えしていたことにより、1日あたりの利用限度額にもひっかかり、ATMから必要額の現金を引き出せませんでした(苦笑

結論、口座からの払戻依頼書も書いてから、窓口で振り込み手続きすることになりました。

銀行に行くということで取引印を持参していたのが幸いし、その場で自己解決できましたが、印鑑持参していなければ、自宅出戻りが発生するところでした。

結局のところ、大きなトラブルとなりませんでしたが、予定通り進まないと慌てることとなり、余計なミスを誘発しかねないため、段取り不足でした。

入学案内をみると、後期分以降の学費納入はネットバンキング可能となっていることから、今後はこのようなトラブルは起こらないはずですが、盗難時など用のセーフティネットがこういう時には足枷となったことから、普段利用していないと忘れてしまうため、こういうトラブルはあるものとバッファー(この場合は印鑑持参や時間的余裕など)が必要ですね。

作業にゆとりを持たせることの大切さを実感します。

 

そして、入学許可証が届く

振り込んでから1週間もせず、入学許可証(番号「0001」だったので、一番乗りだったらしい:笑)とともに、入学関係書類のデータダウンロード案内が届きました。

自ら辞退しない限り、基本はこれで入学確定です。

「入学のしおり」を読みましたが、夜間主社会人コース該当部分を読み取るのに少し手間取りました。

というのも、入学式は4月9日、授業開始は4月12日と共通である一方で、東京理科大学の工学部建築学科は、入学手続きやガイダンスに関しては、大きく次の3パターンがあるためです。

 

一般入学するパターン

こちらは、葛飾キャンパスで、4月5日に入学関係書類提出・交付があるようです。

そして、4月6日に健康診断と入学ガイダンスが行われる予定です。

 

編入学・再入学・転学部・転学科生として、入学などするパターン

この場合、入学関係書類提出・交付は同じ4月5日ながらも時間が異なります。

ただし、4月6日の健康診断と入学ガイダンスは、一般入学者と同じです。

 

私が所属する夜間主社会人コース

こちらは、キャンパスからして異なり、「神楽坂キャンパス」所属になるようです。

入学関係書類提出・交付は、「送付」となり、健康診断は特定日に受信することが基本のようですが、会社などで受診した「健康診断書の写し」で代替することも可能なようです。

入学ガイダンスは、オンデマンドの動画配信とのこと。

業務に余裕があれば、ぜひ学舎にも通いたいので、指定日に伺うことも吝かではありませんが、こういう制度になっていてくれると「仕事で都合がつかない」といったトラブルを最小限にとどめることができます。

社会人にはとても有難い仕組みとなっています。

ただ、今回も申請しようと考えている「奨学金申請書類」は、新型コロナウィルス感染症の状況によっては別途郵送もご検討いただけるようですが、こちらは、学生証などの身分証明書を提示しての受け取りのため、指定期間内に神楽坂の校舎に行って受け取ってくる予定です。

 

入学関係書類

私は、次書類の提出が必要でした。

  • 学生登録書
  • 誓約書
  • 個人情報の取扱いに関する同意書
  • 健康調査票

なお、必要事項は記入したものの、学籍番号の記載も必要であることから、4月に入ってから送付される「学生証など入学関係書類」が交付された後に、記載して提出予定としています。

上記の必須書類に加えて、私は卒業した大学での単位認定手続きを申請する予定であることから、出身大学に連絡し、必要書類の取り寄せ手続き中です。

申請自体は、案内などが「学生証など入学関係書類」とともに届くそうなので、必要資料だけ手配し、これもしばらく待ちのステータスとなります。

 

まとめ

手続きを進めていると、いよいよ入学かとテンションが上がってきます。

まだ行くかどうか悩んでいますが、自らのマインドセットのためにも入学式に出ようかと検討しています。

4月入学なので仕方ないところではあるのですが、4月以降の予定が立てにくいことから履修の手引きなどは早めに欲しいと感じています。

その点で、2月中頃には入学手続きが完了し、カリキュラムも確定していることから、すぐにでもシラバスを確認でき、教科書も手配できた社会人大学院は、スタートダッシュができて、今更ながらとても有り難かったのだと感じます(その分、講義がキツイことは都合よく忘れておきます:笑)

「名古屋商科大学大学院」入学手続き完了メールが届きました

 

 

 

 

 

 

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創業して丸9年を迎えました https://writtenoath.com/%e5%89%b5%e6%a5%ad%e3%81%97%e3%81%a6%e4%b8%b89%e5%b9%b4%e3%82%92%e8%bf%8e%e3%81%88%e3%81%be%e3%81%97%e3%81%9f/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25e5%2589%25b5%25e6%25a5%25ad%25e3%2581%2597%25e3%2581%25a6%25e4%25b8%25b89%25e5%25b9%25b4%25e3%2582%2592%25e8%25bf%258e%25e3%2581%2588%25e3%2581%25be%25e3%2581%2597%25e3%2581%259f Sun, 28 Feb 2021 13:20:13 +0000 https://writtenoath.com/?p=8020 創業といっても、税務署に開業届を提出した日から丸9年ということで、私の気持ちの上では、サラリーマンを辞めて個人事業主となることを決断し、税務署に届出を出した日という意味になります。 そのきっかけや現在までの道のりに関して

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創業といっても、税務署に開業届を提出した日から丸9年ということで、私の気持ちの上では、サラリーマンを辞めて個人事業主となることを決断し、税務署に届出を出した日という意味になります。

そのきっかけや現在までの道のりに関して、振り返りとしてここで記事化しておきたいと思います。

 

創業のきっかけ

一つは業界的な背景

私のプロフィールを見てもらえば明確ですが、転職ばかりの経歴で「いずれサラリーマンとして勤務するのは難しくなるかも?」と考えていました。タイミングとしては、創業を意識しだしたのは、リーマンショック前後辺りからです。

リーマンショック発生の前後には、いまは事業買収によってなくなってしまった横浜の地方デベロッパーに勤務していました。その会社では、自社分譲したマンションを管理する部門で管理職をしていました。

リーマンショックが発生する前から、首都圏の中小デベロッパーは、かなり行き詰まっていました。

マンションを分譲開発するには土地の仕入れが必要ですが、その土地仕入れが地価高騰により難しくなくなりつつあったからです。

土地の仕入れ値があがっている一方で、競合他社がある中で、それを完全に売価転嫁するはかなり厳しい状況でした。

リーマンショックが起こるまでもなく、その時の勤務先の開発事業は行き詰まっていました。

この時点で、年齢(当時30代半ば)的なこともあり、分譲マンション開発・管理の業界でサラリーマンを続けていくのは相当難しくなると感じていました。

そこにリーマンショックによる融資の急ブレーキがかかりました。

紆余曲折もありましたが、しばらくして会社都合による解雇となり、サラリーマンとして最後の勤務先となる独立系のマンション管理会社に転職しました。

 

東日本大震災

ダメ押し的なきっかけだったのは、東日本大震災です。

独立系管理会社では、分業制が行き届いていないこと(反面、さまざまな業務を自分自身で体験・勉強できるというメリットがあります)もあり、日常業務に追われる中、震災まで来てしまっては業務はパンクします(苦笑

余震も続き、自宅や家族のことも気になる中で、仕事に集中することは難しいと感じていました。

管理会社で業務をする中で、重要だと感じていたのは「事が起こってから事後対応するのでは遅すぎる」ということです。

防災対策も管理組合内部での合意形成も、事前に準備しておくことでその効果を発揮する面があります。

もちろん、事後対応の多くにもテクニックやスキルが影響することから、そこでの業務に価値がないとまでは考えていませんが、かけた労力が成果につながりやすいのは、明らかに前者の方です。

税務においても、不動産買ってしまってからご相談いただいても取れる方策が限られてしまい、効果的な節税などを提案することはできません。

このような事前対応部分に注力しやすいのは、保守的な管理会社というポジションよりは、コンサルタントという立場の方が関与しやすいと感じていました。

そのため、サラリーマンというポジションを離れ、コンサルタントというポジションを目指せる方向性に舵を切る決断をしました。

 

一直線に進めれば一番、だけど、そうもいかない事情もある

このような想いから、サラリーマンを辞めて、個人事業主と起業することを決意しましたが、一方で、サラリーマンを続けながら成果を出せる方が良いとも感じていました。

これは、私の父母が個人事業者(喫茶店主 兼 大家)であり、その苦労を身近に感じていたことによります。

父母は、喫茶店店主として起業してからは、冠婚葬祭以外はまったく休みなく、ほぼ一年中、店を開けて朝から晩まで仕事をしていました。

あんなに働くことはできないと、子供ながらにずっと感じており、完全週休2日とまではいかなくても、売上・借入返済によるプレッシャーから、朝から晩まで働く個人事業主よりは厳しくないだろうと、サラリーマンの安定感は捨てがたいと今でも思っています。

そのような個人的な思い加えて、マンション管理士としての起業は、以前にも記事にしたとおり、投資回収期間が長く、「食える」マンション管理士になるには相当時間がかかると考えていました。

 

 

そして、分譲マンション管理業界の給与は、安いというところまでは言えませんが、会社の安定感と引き換えに決して高給取りというわけでもありません。

したがって、経済的に豊かなわけでもありませんので、長期投資できるほどの蓄えもありません。

これらの事情がある中、起業すると考えると、他の方法もあるのかもしれませんが、結婚もしていましたので、私としては、生活に関して、どうしても保守的に考えざるをえませんでした。

そこで、斜め上の方向性ではありますが、「税理士を目指す」という決意をします。

これは当時、妻が税理士事務所に勤務していたことによって、税理士業をやってみたいと感じる身近なチャンスがあったことと、士業としての安定性に魅力を感じていたことがありました。

また、不動産という業界にいる上で、税務は非常に重要なポイントであり、そこにマストで登場する税理士は、私が不動産コンサルタントとしての業務を目指す上で、必須のパズルピースと考えていました。

しかし、税理士試験に専念するためには、時間が必要です。

そこで、自宅として購入した分譲マンションを賃貸しつつ、そこからの賃貸収入を生活に充てながら、働く時間を最小化し、そこまで生み出した時間を試験勉強に当てようと計画しました。

 

スパイラルフローでのステップアップも考えてみる

そもそも私のサラリーマン人生自体、スパイラルフローでのステップアップでした。

就職氷河期の初期段階だったとはいえ、皆さんが名前を聞いたこともないようなFランク大学(一応、合併先の大学で卒業証明などは取れますが、既に単独で存在してません:苦笑)出身の私が正社員として転職しつづけるには、正攻法ではうまく行きませんでした。

さらに、一旦、正社員職を離れて非正規職になってから正社員に復帰するのは、よりいっそう一筋縄ではいきませんでした。

そのため、前職でのスキルや期待値なども込みで、斜め上にジャンプすることで、次のステップが見えてくるプロセスを続けてきたと感じています。

過去の成功体験に縛られすぎていては、大きな失敗をしてしまうかもしれませんが、手堅く考える上で、いまあるものを生かしながら、次のステップにつなげるために、直線ではないルート取りも一つの選択肢と考えてみただけと思っています。

この検討の上で、手堅く考える一方で、大胆に攻めることができる面を探すことにしています。

これは、手堅く行動するだけでは、成功は難しいという面とのバランスをとってのことです。

また、職場などステージを変える際には、必ず2つ以上の狙いを持つことも、心掛けとしています。

一石二鳥を狙うわけではありませんが、必ず高めの目標と、最低限これは達成したいという2つ以上の目的を持って行動することにより、目線高すぎる目標が自分の首を絞めてしまうのを避ける意味合いと、「最低限これだけは得られた」と言える両面を満たす行動として続けています。

達成感を得られることで、モチベーションを維持できます。

長期戦を続ける中、モチベーションを維持することは、高い目標を達成する上で、私にとって欠かせない要素だったからです。

 

まとめ

分譲マンション1室の賃貸からという、とても小さな一歩からのスタートでしたが、それが現在に繋がっています。

まだ色々書きたいこともある気もしますが、また次の機会に記事にしたいと思います。

では、また。

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東京理科大学、工学部建築学科(夜間主社会人コース)に合格しました https://writtenoath.com/passed-the-university-transfer-entrance-examination/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=passed-the-university-transfer-entrance-examination Sat, 27 Feb 2021 10:25:46 +0000 https://writtenoath.com/?p=8001 久しぶりの更新です。 前回の投稿が2018年11月だったので、2年3か月ぐらい投稿していませんでしたが、今日から投稿再開です。 税理士試験免除決定通知書が届きました! といっても、以前のような毎日更新までは厳しい状況です

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久しぶりの更新です。

前回の投稿が2018年11月だったので、2年3か月ぐらい投稿していませんでしたが、今日から投稿再開です。

税理士試験免除決定通知書が届きました!

といっても、以前のような毎日更新までは厳しい状況です。

おかげさまで、2018年3月に名古屋商科大学大学院を修了し、その後登録要件である実務経験を満たしたことから、2019年6月に税理士登録もでき、2019年7月からは、並行して開業税理士としての仕事も始めています。

名古屋商科大学大学院を修了しました!

また、以前ご報告した「株式会社さくら事務所」との業務提携も、個人契約だったものを法人成りさせて、法人の業務として継続させていただいています。

【お知らせ】株式会社さくら事務所とパートナー契約を締結しました

このような状況に加えて、「夜間主コースの社会人大学生」という肩書も加わることとなり、毎日投稿までの情報発信は難しいと考えています。

気分やその時のノリによっては、もう少し投稿するときもあるとは思いますし、税理士繁忙期の現在みたいな時期は、逆に毎週投稿は厳しいのではないかと想定していますが、まずは「週1程度を目安にやってみよう」ということでブログを再開することとしました。

 

ブログを再開する理由

正直、仕事の獲得につなげようという部分はあまりなく、マンション管理士で、税理士となった私のリカレント教育や兼業に関する情報発信をしたいと考えたことによります。

過去、税理士資格取得に関して、さまざまな方々から教えていただいたり、ブログなど先駆者の方々による情報発信をキャッチアップして取り組んだりしたことによって、いまの私があると考えています。

その体験から、恩返しにはなりませんので、恩送りでしょうか?

情報発信をすることによる様々なメリットも感じていることから、「またブログを書こうという」気持ちが湧いています。

今後、私のようなめんd遠回りなキャリアを目指す人はあまりいないと思うのですが、それでも体験をシェアすることや記録を残しておくことには、一定の意義があると思い、どこまで続けられるかわかりませんが、更新を再開することとしました。

 

大学進学の理由

募集要項と受験票

進学の理由は、大きく2つです。

一つ目は、株式会社さくら事務所での業務において、「一級建築士資格を取得した方が望ましい」と感じていることです。

別に強制されているわけではありません。

むしろ、「まだ勉強するの?」と呆れられているんじゃないかと個人的には思っていますが、私の取り組んでいるマンション管理の仕事はとても幅広いもので、社会に出てからずっと勉強しています。税理士になっても、税制改正に限らず、新しい分野の税務や仕事の進め方、営業手法、マーケティングなど経営者としての学びも必要ですし、結局のところ、人生ずっと勉強という実体験からの結論です。

今回の一級建築士取得を目指す勉強も「どの分野にどれだけの投資をするのか?」という点において、これから5年ぐらいかかるとの想定で「自己投資の方向性を決めた」程度の認識しかありません。

一応、電気主任技術者を取得した上で、実務経験を通じて、他の資格経由で一級建築士にステップアップしていくという資格試験だけのルートもあるにはあるのですが、自分で調べた範囲においては、学費というコスト面をクリアできるのであれば、文系大学(経済学部経営学科)出身の私が一級建築士を取得するためには、大学の建築学科を卒業するのが一番の近道という結論に至りました。

一級建築士を目指していなければ、おそらく、税務にしろ何にしろ、何かに時間とお金を自己投資していたと思います。

 

二つ目は、「アカデミックに建築を学びたい」と考えたことにあります。

これは、税理士資格を取得するプロセスで、ビジネススクールにおいてMBAも取得した経験が大きく影響しています。

実務と資格試験の勉強が異なるように、実務とアカデミックなお勉強は、「まったく別物」と言っていいほど違いがあります。

ただ、多くの「定型化された実務」は、仕事をしながら学ぶことも可能なのですが、「非定型な業務」や「手探りで仕事を業務化」するような仕事に取り組むときには、アカデミックな視点や考え方はかなり役に立っているというのが、ビジネススクールを修了しての個人的な感想です。

加えて、さくら事務所でのコンサルティング業務は、ほぼ全てと言っていいほど「非定型な業務」が多く、毎回何か新しいことをひねり出さないと、解決や成果に繋がらないといった具合です。そして、さくら事務所での業務の多く部分は、建築・設備系の技術コンサルティングなのです。

このような状況にあることから、自らの専門性や技術を磨くためにアカデミックに学びなおしたいという動機が生まれ、社会に出てより独学で学び続けてきた建築・設備系の学びを深めるため、社会人編入学という大学進学を選択した次第です。

 

今後の何を書くか

とりあえずは、入学金を振り込んで入学許可証待ちのステータスですが、社会人で建築学部を目指す方向けに、東京理科大学での社会人学生ライフを共有したいと思っています。

あとは、私の税理士・マンション管理士としての兼業話や、気が向けば、業務としている分譲マンション管理組合の話、不動産コンサルタントとして税務などを絡めた話など、よもやま話を書くと思います。

まぁ、ネタが尽きてくると更新途絶となりかねませんので、このネット世界の片隅で書かれているブログにご興味ある方は、何でも書くとまではいいませんが、こんなネタで書いて欲しいなど質問も適宜受け付けますので、ご連絡ください。

 

久しぶりの更新過ぎて、Wordpressの操作方法もずいぶん忘れてましたが、やればかなり思い出し、何とか書けました。

今日はここまでとしたいと思います。

では、また。

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税理士試験免除決定通知書が届きました! https://writtenoath.com/a-letter-of-exemption-decision-for-certified-public-tax-accountant-examinations/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=a-letter-of-exemption-decision-for-certified-public-tax-accountant-examinations Thu, 01 Nov 2018 21:02:15 +0000 https://writtenoath.com/?p=6824 ご無沙汰してしまっています。 昨日(2018.11.1)、ようやく待ちに待った「税理士試験免除決定通知書」が、国税審議会より届きました。 仮まとめによる中間報告もしましたが、どうやらあの手続きで問題なかったようです。 【

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ご無沙汰してしまっています。

昨日(2018.11.1)、ようやく待ちに待った「税理士試験免除決定通知書」が、国税審議会より届きました。

仮まとめによる中間報告もしましたが、どうやらあの手続きで問題なかったようです。

【仮まとめ】税理士試験免除申請について

あまりに遅いので、もし違っていたらどうしようかとドキドキしていました(苦笑)

通知書自体にも書かれていますが、申請日は、大学院修了の翌日(2018.3.23)です。

発送が前日(2018.3.22)でしたので、翌日には送達されていました。

税理士試験の免除申請について

しかし、書類上の免除決定日は10月29日、封筒の消印をみると10月31日で、そして、送達は昨日(2018.11.1)と、7ヶ月超かかっての決定通知となりました。

 

まずは一言「長い」

もうこの一言しかありません。

時間がかかるとは思っていましたが、ここまでとは。。。

早い人は6月下旬には通知がきているとの話もありましたが、私の周囲では、同じ大学院修了日の方でもまだ届いていない人がかなりいます。

直接知っている方でもっとも早かったのは、先月末ごろです。

結果としてみれば、早ければ3ヶ月ということもあるようですが、今年は半年以上かかる方が普通にいる状況となっています。

昨年はお盆前には届いている方もいるとの話を聴いていたことから、油断していました。

正直、こんなに時間がかかるとは思っていませんでした。

私は実務要件2年を満たせていないことから、この決定通知が早くきたとしても登録できないのですが、実務要件を満たしている方は、登録・独立のスケジュールが大幅に狂うレベルだと思います。

 

次は実務要件が課題

ここまでくれば、次は税理士登録が目前に見えてきますし、周囲からは「いつ?」なんて、しょっちゅう聴かれることになります。

ただ、繰り返しになりますが、私はまだ実務要件を満たせていません。

税理士登録するためには、税理士試験の5科目合格・免除の他に、実務経験2年が必要です。

この実務経験とは、「会計に関する事務(貸借対照表勘定及び損益計算書を設けて経理する事務)などに従事した期間」をいい、税理士事務所での勤務の場合は、在職証明や出勤簿などによる勤務時間の積み上げ計算によって、その期間を証明する必要があります。

私は、現在の税理士法人で約4年間お世話になっていますが、勤務当初は週3日程度の午前勤務からスタートしており、現在でも繁忙期以外は午前のみの勤務であることから、積み上げ計算をしてもまだ2年という期間に届きません。

厳密にいうと、過去に勤務した管理会社での会計に関する業務や、個人事業主となってからの自らの事業の経理業務などの業務時間なども積み上げれば、現時点で達成している可能性もないわけではないのですが、これは証明が難しい(めんど(略))こともあり、現実的ではありません。

そのため、まだ登録まで時間がかかります。

一応、例年通りの勤務ペースでいくと、実務要件を満たせるのは来年2月頃の予定です。

 

その他にも意外に「お金」がかかる

税理士登録のための手続きを確認していて気づいたのですが、実務要件の他にもハードルがあり、実は開業資金もそこそこかかります。

設備投資が多額に必要となる他の商売に比べれば、大したことないと考えることもできますが、士業だから手軽に始められると油断していると足元をすくわれるかも知れません。

主な出費としては、登録免許税6万円のほか、登録手数料5万円、税理士会の入会金4万円、税理士会連合会本会の会費、税理士会所属支部の会費などがかかります。

独立する方であれば、事務所を借りないとしても、最低限パソコン、税務・会計ソフトなども必要なはずです。

まぁ、起業する方にアドバイスしている税理士なんですから、開業資金は準備しましょうという至極当たり前の結論に至りました。

 

まとめ

実務要件を満たせていないものの税理士登録に手がとどく直前まできました。

しかし、登録に関する手続きを調べれば調べるほど、色々わからないことや難しさがわかってきました。

例えば、これからは登録に関連して、税務に関する記事を書くことも難しい(税理士登録していないのに開業前に営業行為をしていると解釈される懸念がある)ことから、登録完了までは税務に関する記事も書けないと考えています。

こんな感じで色々ハードルはあるのですが、逆にいえば、約7年かけてここまでこれました。

着地(登録)も多少難しいようですが、目指した当初の見通しの悪さに比べれば、まだなんとかなるレベルのはずですし、むしろ、はじめたからにはなんとかしないといけません。

ブログは記事が書けない要素だらけで、またしばらく開店休業状態が続いてしまいますが、閉じる予定は今のところありませんので、今後ともよろしくお願いします。

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6824
【お知らせ】株式会社さくら事務所とパートナー契約を締結しました https://writtenoath.com/%e3%80%90notice%e3%80%91signed-a-partner-agreement-with-sakura-office/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25e3%2580%2590notice%25e3%2580%2591signed-a-partner-agreement-with-sakura-office Mon, 20 Aug 2018 04:01:42 +0000 http://writtenoath.com/?p=6112 ご無沙汰しています。 前回(2018.5.27)の投稿から2ヶ月半以上が経過してしまいました。 ようやくリリースできる段階にまで漕ぎ着けましたので、近況報告としてお知らせします。 身近な方々には、様々な相談を通じて詳細を

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ご無沙汰しています。

前回(2018.5.27)の投稿から2ヶ月半以上が経過してしまいました。

ようやくリリースできる段階にまで漕ぎ着けましたので、近況報告としてお知らせします。

身近な方々には、様々な相談を通じて詳細をぼかしつつも伝えていたのですが、株式会社さくら事務所さんとこの8月からパートナー契約を締結しました。

別にいままでお世話になった税理士法人を辞めたわけでも、個人事業として活動しているマンション管理士の仕事を辞めたわけでもありません。

そのため、フルタイムで勤務する正社員職はチョイスできず、パートナー契約という形で個人事業としての業務委託契約です。

ただ、変則的な業務提携であることから、お互いに手探りの部分も多く、一旦、年内(12月31日まで)を期限とする暫定契約としてスタートさせました。

 

株式会社さくら事務所

不動産業界では、ホームインスペクション(住宅診断)の先駆けとして知名度のある一級建築士事務所で、創業者で会長の長嶋さんは、不動産関連の書籍・記事をかなり執筆していることから業界人としては著名な方です。

私自身、さくら事務所さんが開催するセミナーなどに何度か出席し、勉強させてもらっています。

分譲マンションの長期修繕計画と修繕周期について

今回パートナーとして、さくら事務所さんを選択したもっとも大きな理由は、その設立動機とこれまでの活動にあります。

第三者性や公正さをうたうコンサルタントは数多いますが、その設立時からしっかりとしたストーリーをもって、管理組合向けのコンサルティング業務を行なっている事業者は多くはありません。

すべてを無謬に信じるわけではありませんが、この意味において設立時から、業界でも最大手の不動産会社と対立するようなポジションで活動されてきたさくら事務所さんには、実アクションとして一定の裏付けがあります。

今回、この管理組合向けサービスに関して、業務のお手伝いをさせていただくことになりました。

なお、個人的な友人・知人からの紹介などまで完全禁止されていませんが、完全な同業者ですので、競業避止の面から契約締結中における積極的な個人事業としての営業活動は避けることになっています(ブログはこのまま残しますが、契約期間中の記事更新は原則停止継続します)。

 

最大の理由は、急には税務の仕事が増えないこと

今回この契約に至った最大の要因は、税理士法人での仕事が増えなかったことにあります。

以前、記事にした通り、今春で社会人大学院を修了しました。

名古屋商科大学大学院を修了しました!

これまでは、税理士試験受験生として勉強時間を確保し、また社会人大学院でもしっかりと学ぶため、パート勤務を続けてきたのですが、その必要がなくなりました。

そのため、この春以降は、お世話になっている税理士法人でフルタイムで働こうと考えていました。

ただ、私が働ける時間が増えたとしても、私が担当できる仕事が勝手に増えるわけではありません。

パート勤務からフルタイム勤務にはならず、その結果として、次の二点が問題となりました。

・収入不足

・実務要件不足

まず最大の問題は、収入不足です。

やりたいことや理想があったとしても、生活が成り立つだけの収入が得られなければ、食べていけません。

しかも、社会人大学院進学に際して、学費を借りています。

返済は院修了から半年後の10月スタートですが、返済分支出が増加予定であることから、驚くほどの高額(逆に借入として考えればありえないほどの低利)ではないもののいままで以上に収入が必要です。

資格が取れる段階に至れば、特別な根拠なく、税理士としてフルタイムで働ける(働く)つもりでいました。

将来の全てを予定したり、計画通りに完璧に実行したりすることは難しい上に現実的ではありません。

どこかに見切り発車的な部分が必要なことは確かです。

ただ結果として、見通しが甘かったといわざるを得ず、リカバリーが必要となりました。

加えて、もう一つの問題、実務要件(2年)がまだ満たせていません。

約4年間、現在の税理士法人で勤務してきたことから、フルタイムで働けば、あともう少しで満たせるところまできているのですが、ふたたび午前勤務のみシフトに戻ったため、勤務時間の積み上げ計算しても来年の繁忙期まで実務要件に届きません。

ただ収入を増やせば良いわけでもないという状況に陥りました。

 

解決策として、もう一方の複業(マンション管理士業)強化

上記の理由から、実務要件を満たし、かつ、収入の問題も解決したいと考えました。

別のアプローチとして、現勤務先のパート勤務を辞め、フルタイムで勤務できる他の税理士事務所に勤務するという方向性も模索しましたが、税理士としての独立というゴールを考えた時、この方向性はその意味で遠回りになる可能性があると考え、色々悩んだすえ、あえて選択しませんでした。

また、全く別の仕事で収入を得るという方法もないわけではありません。

しかし、そもそも論として別種の未経験職種で採用されるかどうかは全くの未知数になりますし、収入的にもあまり期待ができません。

そうすると、残された道は、経験済み職種である個人事業(マンション管理士業・不動産賃貸業)の拡大しかありません(厳密にいえば、「分譲マンション管理会社に戻る」という選択肢はあるのですが、それは考えていません)。

ただ、個人事業を拡大するといっても、こちらも都合よくお客様や仕事が見つかるわけではありません。

しかも、マンション管理士業としてのお客様は主にマンション管理組合であり、管理組合の予算組みや受発注は年単位での検討になることがほとんどです。

いますぐ管理見直しがやりたいと管理組合役員が考えたとしても、よほどの緊急事態でない限り、おおむね直ぐに契約というわけにはいかないのが実情です。

他方で、一歩引いて考えれば、マンション管理士業を拡大するといっても、別に全ての仕事を自らが元請けで受注しなければならないわけではないはずです。

そして、税理士法人に勤務しつつも不動産賃貸業や個人事業としてのマンション管理士業を営んでいる理由の一つには、こういった際に収入不足を補えることがあります。

また、税理士資格のない登録前期間に税理士としての営業活動ができないことなどを考えあわせれば、未登録の状態から直接独立する場合には、収入を確保できる手段が複数あることには一定の価値があると考えていました。

今回は、このマンション管理士業として個人事業を開業していたことが、大きな助けとなりました。

一から準備する必要もなく、シンプルにいままでの事業活動の延長線上で契約を締結することができたからです。

これがゼロスタートだったとすれば、実務能力の証明なども含め、かなり大変な作業だったと思います。

 

まとめ

正直、私の税理士登録したいという事情などもあり、継続的な提携となるかは未知数です。

他方で、さくら事務所さんは、ホームインスペクションを通じて培われた建築技術面におけるコンサルティングに一日の長があり、どちらかといえば、タワーマンションなどの大型案件を得意とされています。

個人事業者として大規模案件に関わっていくことには、なかなか難しい面があることから、この分野で自分自身の力を発揮できることには、大きなやりがいを感じています。

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6112
毎日更新を再び一旦休止します https://writtenoath.com/will-pause-the-update-once-again-everyday/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=will-pause-the-update-once-again-everyday Sun, 27 May 2018 02:01:54 +0000 http://writtenoath.com/?p=6076 名古屋商科大学大学院を修了したことから学位記授与式の翌日(2018.3.22)から今日(2018.5.27)まで再び毎日更新を続けていましたが、ブログの毎日更新を再び休止したいと思います。 名古屋商科大学大学院を修了しま

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名古屋商科大学大学院を修了したことから学位記授与式の翌日(2018.3.22)から今日(2018.5.27)まで再び毎日更新を続けていましたが、ブログの毎日更新を再び休止したいと思います。

名古屋商科大学大学院を修了しました!

 

もっとも大きな理由はブログ位置付けの見直し

「情報発信されている他のブロガーの方と同じようにやってみたい」と考え、税理士試験の受験体験から書き始めたこのブログですが、199日間の休止期間を挟みつつも、私の専門職であるマンション管理の話などを交えながら、名古屋商科大学大学院での2年間の受講体験も書くことができました。

ブログ始めます!

当初このブログは、私の仕事・興味に関連する体験・経験・考えなどを情報発信する場として、かつ、個人事業として開業した分譲マンション管理のコンサルタント業の窓口として活用したいと考え、始めました。

成果としては、前半部分の私の体験・経験・考えなどを情報発信する場として、このブログは大きな価値を持つに至りました。

しかし、後半部分の個人事業としての分譲マンション管理のコンサルタント業の窓口として活用したいという面では、あまり生かせていないと感じています。

そのため、「ここで一旦仕切り直す方が良い」と感じたというのが今回再び毎日更新をやめることとしたもっとも大きな理由です。

 

毎日更新とそこから得られたもの

なぜブログを毎日更新するのか?

ブログを書くということ自体も一つのハードルだと思いますが、それを乗り越えた先に情報発信が成果に繋がるところまでを考えると、さらに途方も無い壁やギャップがあります。

そのギャップを乗り越えるために続けた毎日更新には、少なくない効果があったと感じています。

ただ、仕事の繁忙期などの毎日更新は大変だと思います。

私自身、大学院入学直後の1年次半期は大変ことになっていました。

しかし、大学院での体験情報があまりに少なかったことから、「この体験をシェアすることには価値があるのでは?」と感じ、その大変さを乗り越え、毎日更新の中で発信したことには、私自身の時間管理の能力向上なども含め大きな成果がありました。

長く続けられる人が少ないことからもわかりますが、確かに毎日更新は簡単ではありません。

しかし、税理士試験に合格することと比較すると、私の体験としては、1年1科目以上税理士試験に税法科目合格する方が大変だと感じています。

私は消費税法しか税法科目を受験していませんが、さらに試験範囲が広い法人税法や所得税法などでは、費やす時間も税理士試験の方が多い上に、理論の暗記も、計算問題の解答精度も毎日の積み重ねが本試験でモノをいうからです。

私が感じている毎日更新の難しさは、仕事量(仕事時間)のコントロールであり、独立してからの仕事時間コントロールは、受験生時代の雇われている環境での時間コントロールとは質が違います。

毎日更新を目指す多くの方が苦しんおられるのは、独立してからのこの仕事時間コントロールの難しさであり、ブログを毎日更新することそのものとは違うところにあると思っています。

 

発信は必要だけれど、「何を」「どのように」発信するか

ただ、漫然と毎日更新を続けるだけでは、これ以上の差別化ができないことも改めてわかってきました。

また、今まで目指してきた税理士登録が目前になったことも影響しています。

これまでは遠い目標としてきた税理士の先生方と、「登録」という意味では同じポジションに立てるわけですが、もちろん「同じ」ではありません(苦笑)

そして、現状から考えると、同じようなことをしたとしても「同じような成果」や「思ったような成果」が得られるとは思えません。

依頼していただく方と私のとのギャップをなくす意味で、私自身を知ってもらうための情報発信自体は今後も必要だと考えていますが、マーケティング的な意味合いにおいて、士業として私自身を売っていくためにはそれだけでは十分ではないと感じています。

いまのこのタイミングで何ができるのかを自分自身に問いかけ、考える意味で、漫然と毎日更新を続けるのはやめるべきとの結論に至りました。

 

まとめ

前回の一旦更新停止もちょうど一年前のこの日(2017.5.27)に決断していました。

私にとって、この時期は色々なことの見直し、棚卸しの時期なのかもしれません。

私自身にとってのブログの位置付けや方向性を見直した上で、改めてブログを再開したいと思います。

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「立地適正化計画」について https://writtenoath.com/about-location-optimization-plan/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=about-location-optimization-plan Sat, 26 May 2018 04:57:11 +0000 http://writtenoath.com/?p=6062 今日(2018.5.26)は、地元である藤沢市を例に、「立地適正化計画」について書きたいと思います。 以前にも記事にした通り、藤沢では住宅がどんどんと建設されていました。 藤沢では住宅がどんどん建っています 今は良いかも

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今日(2018.5.26)は、地元である藤沢市を例に、「立地適正化計画」について書きたいと思います。

以前にも記事にした通り、藤沢では住宅がどんどんと建設されていました。

藤沢では住宅がどんどん建っています

今は良いかもしれませんが、空き家問題が深刻になりつつある昨今、そんな新築住宅の建て捨てが続けられるわけがありません。

建物を建てても、人が住むにはインフラが必要です。

そのインフラも高度経済成長期に一気に作られたものであり、トンネル崩落事故の発生や橋梁の劣化など、その維持管理も問題になりつつあります。

そこで、藤沢市は20173月に立地適正化計画を策定・公表し、2018年には都市マスタープランを部分改定し、今後の長期的なまちづくりのビジョンを示しています。

区域図

(「藤沢市立地適正化計画」区域図)

 

都市再生特別措置法に基づく立地適正化計画

過去記事でも触れたことがありますが、国としては少子高齢化の現実を踏まえ、「コンパクトシティ・プラス・ネットワーク」として、政策(改正都市再生特別措置法)的に人が住む場所の誘導を開始しようとしています。

続)分譲マンション管理を俯瞰してみる

これは単純に公共施設などを集約する(コンパクトシティ)だけではなく、医療・福祉施設、商業施設や住居等をまとまって立地した上で、高齢者をはじめとする住民 が公共交通によりこれらの生活利便施設等にアクセスできるなど福祉や交通なども含めて都市全体の構造(ネットワーク)を見直そうとするものです。

立地適正化計画

一言でいえば、あらかじめ市民に公共施設やインフラを集約する場所を明示することによって住宅が立つエリアを誘導し、それに合わせて交通網も整備する計画です。

あえて住みなれた不便な場所を選ぶことも可能ですが、やはり住み替えるなら便利な場所のはずです。

その時、このような制度と計画があれば、どこに拠点が集約される予定なのかがわかるという仕組みです。

 

人生100年時代

Management and Planning for Real Estateを受講しました

住生活基本計画における目標の考察がテーマだった、大学院の講義Management and Planning for Real Estateでも感じましたが、やはり制度が社会の変化に追随できておらず、その歪みを是正するべく最善の方法を探っているというのが現在の状況だと思います。

年金制度が始まった当時の男性の平均寿命は65歳、女性でも70歳程度でした。

当時55歳から支給された厚生年金は10年間程度、65歳から支給された国民年金は女性が5年程度受けることしか想定されていなかった制度です。

しかし、いまや国の計画上、人は100年以上生きることが想定されています。

すでに受給開始年齢の引き上げ他さまざまな制度改革が行われていますが、当時の制度がそのまま使えるはずがありません。

そして、年金だけではなく、社会インフラに対する制度も人生100年時代に合わせたものにしなければならないはずです。

もはや、方法を探っているという段階ではなく、むしろ「やれることを全てやるしかない」という状況かもしれません。

 

地方自治体としては支援措置を受けられる

この立地適正化計画を自治体が策定すると、国からの各種補助が受けられる制度になっています。

そのため、地方自治体は老朽化が進んでいる公的施設の改築・移築・集約などを進める上で有利になります。

また宅地を誘導する上でも、緑化事業や公営住宅の整備、空き家対策などへの支援が得られます。

支援措置

このような交付金制度自体の是非はありますが、動機付けがなければ動かないのは、人だけではなく自治体でも同様です。

ただし、交付金目当てだけで事業を動かしてしまうと、制度趣旨を離れ、ハコモノ行政の再来にしかなりません。

この点に関しては、我々市民が行政の動きを注視する必要があると感じています。

 

重要事項説明事項への追加とともに届出の義務化

この策定が行われた結果として、市民生活にまず直接影響があるのは重要事項説明です。

藤沢市では、全域がいずれかの誘導施設の都市機能誘導区域外となるため、市内全域が重要事項説明の対象となっています。

そして、藤沢市では全域が対象ですので、一定規模以上の開発行為や建築行為を行おうとすると藤沢市に届け出る必要があります。

したがって、このような制度があることを知らずに不動産売買が行われることはなくなるはずです。

求められているのは届出にすぎませんので、誘導区域外に不動産を持つことを禁じられているわけではありません。

結果として、藤沢市の立地適正化計画があることを知った上で売買が行われることになるというわけです。

 

まとめ

この制度設計としては、災害対策なども含め、緩やかな集約を意図しているものと思われますが、これがどのような影響するはまだまだ未知数です。

ただ、藤沢市はまだ人口が増加しているエリアであることから、緩やかに集約がすすむ可能性が高い自治体だとは思っています。

しかし、人口移動が緩やかだったとしても、不動産価格面においても同じとは限りません。

住宅誘導区域外に、家を持ちたいと思う人は少ないのではないでしょうか?

またできれば、大規模施設などが誘致される都市拠点地域に住みたいと考える人は多いのではないでしょうか?

すると、その結果として、少子高齢化による人口減少とも合間って不動産価格における二極化・三極化を促進させかねない制度であることは懸念しています。

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6062
一口に管理組合といっても色々あります https://writtenoath.com/various-ways-to-say-management-association-in-a-bite/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=various-ways-to-say-management-association-in-a-bite Fri, 25 May 2018 04:35:11 +0000 http://writtenoath.com/?p=6053 多くの分譲マンション管理組合が決算迎え、総会開催の準備を進めている時期であることから、今週はそれに備えての記事を書いてきました。 分譲マンション管理組合の役員になったら知っておいて欲しい3つのこと 管理組合監査における大

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多くの分譲マンション管理組合が決算迎え、総会開催の準備を進めている時期であることから、今週はそれに備えての記事を書いてきました。

分譲マンション管理組合の役員になったら知っておいて欲しい3つのこと

管理組合監査における大きなチェックポイント2つ

管理組合定期総会前に確認しておきたい3つのこと

改めていうまでもないことなのかもしれませんが、一口に管理組合といっても、様々な形態のマンションがあり、それぞれに課題や問題も異なります。

世の中にある全てのマンションを網羅することはできませんが、どのようなマンションがあるのかをある程度知っておくこともマンションそれぞれの問題を考える上で、「お役に立つこともあるのでは?」と考え、今日は区分所有者の団体である管理組合やマンションの類型について書きたいと思います。

 

各定義

定義が色々混じってしまうと混乱すると思いますので、一つずつ解説していきたいと思います。

 

区分所有法上の定義

区分所有法では、「建物の区分所有」として、第1条で次のように規定されています。

第1条 一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

区分所有法は、1棟の建物を区分所有させることができるようにする法律ですので、別に住戸だけではなく、店舗や事務所、倉庫であっても区分所有することができます。

そのため、住戸以外の店舗や事務所だけで構成される再開発ビルなども含まれます。

 

適正化法上の定義

区分所有法は、住宅に限らない全ての「区分所有建物」を対象としていますが、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律(以下、「適正化法」)」では、「マンション」を第2条1項1号で、次のように定義し、その範囲を絞り込んでいます。

一 マンション 次に掲げるものをいう。
イ 二以上の区分所有者(建物の区分所有等に関する法律(昭和三十七年法律第六十九号。以下「区分所有法」という。)第二条第二項に規定する区分所有者をいう。以下同じ。)が存する建物で人の居住の用に供する専有部分(区分所有法第二条第三項に規定する専有部分をいう。以下同じ。)のあるもの並びにその敷地及び附属施設
ロ 一団地内の土地又は附属施設(これらに関する権利を含む。)が当該団地内にあるイに掲げる建物を含む数棟の建物の所有者(専有部分のある建物にあっては、区分所有者)の共有に属する場合における当該土地及び附属施設

適正化法にいう「マンション」は、「人の居住の用に供する専有部分があるもの」と限定されています。

ここで一般的なイメージに近いマンションになりました。

ただし、「二以上の区分所有者が存する建物」となっていることから、賃貸マンションは含まれず、分譲マンションだけを「マンション」としています。

そして、「管理組合」は、第2条1項3号で次のように規定されていることから、「人の居住の用に供する専有部分のある建物等の管理を行う区分所有建物の団体や管理組合法人」だけが管理組合とされています。

三 管理組合 マンションの管理を行う区分所有法第三条若しくは第六十五条に規定する団体又は区分所有法第四十七条第一項(区分所有法第六十六条において準用する場合を含む。)に規定する法人をいう。

この定義からすると、長屋的な建物であるタウンハウスやテラスハウスも区分所有建物である場合には、この定義上、マンションに該当し、それを管理する団体も管理組合ということになります。

しかし、以前にも記事にした通り、国土交通省から発表されるマンションストックの数は、「中高層(3階建て以上)・分譲・共同建で、鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリート又は鉄骨造の住宅」の戸数であることから、2階建て以下のタウンハウスやテラスハウスは含まれていないことがわかります。

マンション管理組合の数について

このように、一口で「マンション」、「管理組合」といっても定義を確認しないと、イメージと異なっていることがあることがわかります。

そして、分譲マンションに対して人が持つイメージは様々です。

「子供の頃から大型団地に住んでいた」方と、「戸建てに長らく住んでいた方が初めてタワーマンションを買って住む」方とでは、同じマンションでも全く違うイメージを持っているはずです。

 

形態の違いから

国土交通省から発表されているマンション標準管理規約は、「単棟型」「団地型」「複合用途型」とマンションの形態の違いにあわせて3種類公表されています。

単棟型は、一般的な住居専用一棟ものの分譲マンションを対象としています。

これに対して、団地型は、住居専用の建物が複数棟ある他、共用の集会棟などが存在するマンションを対象しています。

団地型のマンションでは、住戸しかない団地であったとしても、建て方(壁式PCとRC造など)の違いや、同じ建て方をしていても災害や不等沈下によるダメージの受け方の違いなどで、負担割合が一律で良いのかどうかという問題が起こったりしています。

ましてや、商業施設など用途の違う建物が混在などしている場合には、その商業的価値、修繕・ランニングコストの違いなどから、大きな問題に発展することもあります。

複合用途型は、よくある1階にだけ店舗が入っており、その上階は住戸になっているようなマンション(いわれる「下駄履マンション」)を主な対象としており、大規模な再開発等によるものなどは、この複合用途型を参考としつつも物件ごとに異なる実情を考慮して管理規約を定めることが望まれています。

単棟型や団地型は、よくある一般的な分譲マンションとしての問題が起こりますが、複合用途型は、建物としての構造も複雑で、規模によっては特定建築物定期調査報告や自家用電気工作物点検が必要になるなど、分譲マンションとしての性格を持つ上に、ビル管理の側面も大きくなってきます。

 

分譲目的の違いから

分譲マンションには、居住用という括りは同じでも、実際に区分所有者が住むことを想定して販売される実需目的のマンションだけではなく、投資用の分譲マンションもあります。

特に首都圏・近畿圏はこの投資用の分譲マンションが多く、2017年の住宅着工統計からすると、東京都区部においては、2割弱程度がこの投資用の分譲マンション(専有面積30㎡未満の住戸を投資用としてカウント)でした。

ワンルームマンション規制などにより一時期よりは減ったとはいえ、ストックとしては相当な規模に達しているものと考えられます。

ワンルームマンションを主として管理する管理会社に勤務していた経験からすると、一般的な分譲マンション管理組合のような活動が行われていないケースがほとんどであったことから、この辺りの実態はあまり解明されているとはいえません。

また、もともと実需向けに販売された分譲マンションであっても、購入後すぐに賃貸に出される分譲マンション(いわゆる「分譲賃貸マンション」)も少なくないことから、分譲マンションにおいても賃貸居住者との間でその住まい方の違いからトラブルに発展するケースが増加する傾向にあると感じています。

私は、所有している分譲マンションを賃貸として貸し出しているので、この分譲賃貸マンションに該当します。

所有マンションについて

その他にも、リゾート型の分譲マンションもあります。

リゾート型の分譲マンションの問題は、その市場価値に集約されると考えています。

市場価値があれば、その保有コストが問題になることは少ない(不要になれば売れる)のですが、市場価値がなくなってしまうと、売却ができなくなり、手放すことすらできないという問題を引き起こします。

マンションコミュティ研究会の勉強会で、この問題を乗り越えるべく、管理組合が宅建業免許を取得してその専有部分の売買を行った事例の発表がありましたが、大変参考になりました。

ここまでのことはなかなかできないと思いますが、これができないのであれば、そもそもこのような事態に陥らないような対策が必要なはずです。

 

まとめ

この他にもマンションとしての形体(開放廊下型、スキップフロア、階段室、内部廊下型のタワーマンションなど)の違いなどもありますが、一口にマンションといっても大枠としてはこれぐらいの違いがあります。

これは我々専門家サイドの方が注意すべきことなのかもしれませんが、「マンション」、「管理組合」という言葉一つとってもこれだけ違うわけですから、多数の人が区分所有し、居住するマンションにおいては、そのイメージを統一する自体が一つの難題であることを肝に命じる必要があるように思われます。

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管理組合定期総会前に確認しておきたい3つのこと https://writtenoath.com/three-things-you-want-to-check-before-the-management-association-regular-general-meeting/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=three-things-you-want-to-check-before-the-management-association-regular-general-meeting Thu, 24 May 2018 04:16:37 +0000 http://writtenoath.com/?p=6048 一昨日(2018.5.22)、昨日(2018.5.23)と3月決算の定期総会を控えて、新旧役員の交代や監事の業務に関するポイントについて記事にしました。 分譲マンション管理組合の役員になったら知っておいて欲しい3つのこと

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一昨日(2018.5.22)、昨日(2018.5.23)と3月決算の定期総会を控えて、新旧役員の交代や監事の業務に関するポイントについて記事にしました。

分譲マンション管理組合の役員になったら知っておいて欲しい3つのこと

管理組合監査における大きなチェックポイント2つ

今日は、この流れから定期総会が行われるに際して、分譲マンションの区分所有者が注意してほしいチェックポイントを書きたいと思います。

 

滞納管理費に注意

まず、確認していただきたいのは、滞納管理費等の額です。

しっかりと督促してくれている管理会社であれば、滞納はあっても、口座残高不足など失念によるもの程度であって管理費等1・2ヵ月分程度の額のはずです。

しかし、貸借対照表にそれを超える滞納管理費等が記載されているようであれば、滞納管理費の督促状況に関して確認が必要です。

プライバシーの問題もあり、部屋番号などの開示はできないものと思われますが、少なくともどのような滞納督促の状況(滞納件数、滞納月数、電話督促回数・お知らせの送付回数など)となっているかに関しては、回答可能なはずです。

これは管理会社を責めるためではなく、できるだけ早い段階から滞納督促を実施することで、早期の回収や滞納の長期化を防止できる見込みが高くなるからです。

管理会社の担当者もサボろうとしているというよりは、忙しい中、どうしても大きなトラブル案件から対応せざるを得ない状況に陥ることも多いことから、どうしても滞納督促のような早期に芽をつむ対応が疎かになりがちです。

そこに管理組合からの指摘がなければ、初期段階を見過ごしてしまい、重度の滞納に発展する可能性もあることから、そこに区分所有者の目が向いていることを管理会社に知らせる意味で無駄ではありません。

 

来期予算に必要な項目が記載されているか

毎年実施されるものに関しては、昨年データを打ち替えて総会資料を作っている関係上、漏れることは少ないと思います。

また近年では大規模な社内システムを活用して作っている管理会社も増えていることから、隔年実施などの排水管清掃などもそうそう漏れることはないはずです。

しかし、長期修繕計画上の項目や設備で交換サイクルの長いもの(駐車場ピット内などの排水ポンプ、管理組合実施で後付けされた住宅用火災警報器など)に関しては、事業計画や予算から漏れる恐れがあります。

フロント担当者が5年や7年担当してくれていて、過去の経緯も全てわかっている状況であれば、単純なケアレスミスで失念しない限りには問題ないでしょう。

しかし、大手管理会社の担当はけっこうな頻度で担当交代が起こります。

システムなどで引き継ぎがうまくいっている場合は、良いのですが、口頭で引き継ぎされてしまうような管理組合ごとの独自のルールやこういった長期サイクルの対応事項には、引き継ぎ漏れが起こりがちです。

なお、お心当たりの設備などがある場合には、総会前に管理会社に連絡を入れておく方がベターだと考えます。

これは、管理会社のせいだけにしても解決しない上に、修繕積立金の取り崩しや予算取りのためだけに臨時総会を開催するのは、区分所有者にとっても大変なことだからです。

 

民泊対応の規約改正議案が上程されているか

中には、民泊を許可する管理組合もあるかと思いますが、多くの管理組合では民泊を禁止する方向で動かれていると思います。

その場合には、以前にも記事にした通り、3月15日までに少なくとも理事会で民泊を禁止する決議が必要でした。

分譲マンションにおける民泊対応の進展について

理事会の決議だけでなく、すでに総会で規約変更まで行われている管理組合であれば問題ありませんが、国土交通省から特区民泊対応の管理規約改正案が発表された時期などから考えると、未改正の管理組合もまだかなりあると思われます。

国土交通省より特区民泊に対する管理規約例の発表がありました

そのため、この定期総会で管理規約の改正を予定している管理組合も多いのではないでしょうか?

プロとして必要な指摘だと思われますので、管理会社からの指摘で改正を進めている管理組合も多いと思われますが、それすらも行われていない場合は、制度上、民泊が合法的に届け出ることができるようになってしまいます。

その制度上、分譲マンションの管理組合は、原則として事前に通知した議案以外のことを決議することができません。

そのため、民泊を禁止する方向で管理規約を改正して欲しいと考えている区分所有者の方は、理事会での審議がどのように進んでいるのか管理会社に確認しましょう。

 

まとめ

理事会役員でないとタイムリーに管理組合活動の情報が入手できないことから、その活動がブラックボックスになりがちです。

そうならないように管理組合活動の広報に力を入れる管理組合もありますが、マンパワーなどの問題もあり、まだまだ少数派だと感じています。

そうすると、管理組合運営の状況を知るためには、自ら動くしかありません。

早めに動いていただければ、総会が開催されてからでは間に合わないことにも対処ができる可能性が高くなりますので、ご一考いただければと考えます。

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