分譲マンション管理における報酬や対価について

金曜日（2016.1.24）の午後から行きました大阪帰省。

一緒に行った娘は、夜寝るときにホームシックにかかり、少しだけ泣きましたが、それ以外は鬱陶しがられる勢いで、１歳年上の姪っ子にくっついて回って遊び倒し、楽しんでくれたようです。

そして、寒波による降雪などの影響はほぼ無く、昨日、無事帰宅しました。

帰宅途中、新幹線から見えた富士山がとても綺麗でした。

大阪では食べ物が美味しくて安いと感じる

土曜日のお昼には、実家近くに住んでいる妹夫婦と、「昇龍軒」という実家近くのラーメン屋さんに行ってきました。

テレビでも紹介されたらしく、繁盛しているお店とのことでしたが、早めのお昼としたことから、少しモダンな感じの店内は空いていました。

メニューを見て、大阪のラーメン店にしてはそこそこの値段だと思ったのですが

妻が注文した「カレーちゃんぽん」。

対比するものを並べなかったので、この写真ではわかりにくいかもしれませんがすごいボリュームです。

ランチタイムでは、さらに、ご飯が無料でついてきます（笑）

当然、妻は食べきれず、途中からお手伝いして、なんとか完食しました。

この他にも、「りくろーおじさんのチーズケーキ（大阪では11店舗あるチェーン店）」が関東にはないことを妻から聞いて驚き、自宅用に買って帰りました。

びっくりするほど美味しいわけではありませんが、ふわっとした食感が好きで、ワンホール675円というコストパフォーマンスの高さに、今度は妻が驚いていました。

関東でも美味しいものはたくさんあるのですが、30年近く大阪で過ごしたことによる影響か、大阪と比べると割高に感じてしまいます。

もちろん、不動産価格の高さなど経費の高さも知っていますので、その価格に対しての利益は支払うときに感じているほどには大きくないとも思ってもいます。

分譲マンション管理における報酬と対価について

一般的に、知識労働者であるコンサルタントは無料のサービスをあまり行うべきではないと言われます（少なくとも、ブログにおけるメンターである税理士の井ノ上陽一先生は、ブログ記事にも書かれ、実践されています）

しかし、分譲マンション管理におけるコンサルタント業務に関しては、『活躍できるマンション管理士養成塾』で学び、私自身もそうあるべきと考えましたので、契約締結までの「勉強会」開催や「簡易診断調査」などを無料で行なっています（ただし、紙の資料を配布するときには、資料代として出席人数×100円は頂いています）

これは、分譲マンション管理にかかわる方であれば、お判り頂きやすいと思いますが、管理組合という「予算制」と「総会による合議制」による組織の特殊性が原因です。

「総会決議まで行き着かないと、費用を支払うことが難しい」のです。

また、コンサルタント業務には、成果が見えにくいところがあります。

一対一の契約であれば、まだ人間関係を構築して、納得していただくことも可能だと思いますが、管理組合という「複雑な利害関係」と「不明瞭な意識決定プロセス」を含む組織においては、これはかなり致命的な問題となります。

加えて、日本人は「権威」「ブランド」にはお金を払いますが、単純労働ではない「サービス（知識労働や感情労働など）」にはお金を払う習慣があまり無いことが影響していると思っています（過去、定額管理委託費を払っていれば、その他の業務は、全て「サービス＝無料」と本気でおっしゃるお客様が分譲マンション居住者にはいらっしゃいました）

そのため、総会決議にまで行き着いたとしても、「価格」だけが争点となりやすく、「安かろう悪かろう」という方向に進みがちです。

これは、形のないサービスを適正に比較することが難しいことが大きいとは考えてはいますが、それ以外の部分においても根深いものを感じます。

業界サイドも、報酬や対価を正当に説明し、理解を得る方向に進めばよかったのですが、真逆の対応をしてきました。

表立っては費用を請求せず、「修繕工事」や「防犯カメラなどの設備設置」などの物販取引に乗じて、その裏で「談合(民間工事では、公共工事のような法定の罰則がない)」や「バックマージン(業務提携や支援という形式で具体的な業務はほぼない契約も同様)」、「販売手数料」などといった「お客様からは見えない」部分で、利潤を得ようとする方向で適応してきました。

管理組合における権利や費用負担なども含めた報酬、対価のバランスについて

マンション管理会社や工事業者のような業者サイドの問題点ばかりではなく、これは管理組合役員や居住者サイドにも課題があります。

大規模な分譲マンションを除き、一般に、管理組合役員は無報酬である場合が多いと思います。

ここには、中途半端に役員報酬をもらっても、逆に責任に対する位置付けが重くなりすぎて、負担が増すことが役員報酬を受けることへの忌避感につながっているという課題があると考えています。

この課題については、逆からのアプローチで役員報酬以外にも、現に居住している人のみを管理組合役員の対象としていた以前の標準管理規約の流れから、外部居住する所有者との負担「衡平（釣り合いが取れていること）」性を図るため、外部居住者に対する費用負担を定めた管理規約を認める判決が出ており、この部分にはまだまだ一筋縄ではいかない課題があります。

この他にも、まだ確定していないはずですが、昨年末頃にパブリックコメントを募集していた国土交通省のマンション標準管理規約案においては、総会の議決権割合の基準として、従来より使用されてきた「専有面積割合」の他に、住戸の「価値割合」に応じた割合を設定することも選択肢として提示しています。

これは、昨今大量供給されてきたタワーマンションにおいて、平面的な専有面積だけではなく、立体的な高層階の価値を反映することができるようにするものです。

このような流れが出てきたのは、マンションの建替えによって、専有面積を基準としていた議決権割合について、建替え時には「高額な建替え費用を高層階ほど負担するにもかかわらず、それが反映されない」という問題が露わになってきたからです。

なお、ここにいう「価値割合」とは、案文では次のようにコメントが付されています。

まとめ

うまくまとまりませんでしたが、分譲マンション管理においては、このような報酬と対価にまつわる課題や問題点があると感じています。

そして、分譲マンション管理の見直しには、コンサルタントではなく、管理組合役員（特に理事長）に負担がかかりがちです。

コンサルタントは、努力によって「成功報酬」や「顧問報酬」で贖われますが、管理組合役員の負担は、そのような形で贖われることはありません。

そのため、管理見直しで最も大変なのは、明確な報酬もなく、成果が約束もされていない管理組合役員だと考えています。