藤沢では住宅がどんどん建っています

昨日（2016.11.3）は、文化の日（憲法の件は、公布日）で祝日でした。

平日は勉強漬けだったので、祝日ぐらいは家族で過ごす約束を妻としたため、近所に散歩に出かけました。

日差しも暖かく（むしろ暑い？）、散歩日和でした。

分譲マンションがかなり建設されています

都内のタワーマンションのような大型供給はありませんが、中小規模のマンションは随時建設されているように思います。

特にここ数年は続けて分譲マンションが建っています。

ということは、売れ残ってどうしようもない立地にマンションを建設することはできませんから、それだけ売れていることでしょう。

ただし、分譲マンションの郊外化は、不動産市場にとっての危険信号だと思っています。

藤沢は都内から考えれば、相当な郊外です。

実際、丸の内ビルディングに社会人大学院生として通学していると、皆さんから遠いところから通学していると認識されています。

この藤沢に分譲マンションが切れ間なく供給されるということは、それだけ都心での不動産価格が高止まりしているということだと考えます。

これは、都内で供給する方が、人口比から考えてニーズが高く、売り残りリスクは小さく、一戸あたりの単価も高いことから利益率も良いと考えられるからです。

逆をいえば、売れ残りリスクが高く、利益率の低い分譲マンションを供給しないといけないほど市場に歪みが生じている兆候ではないでしょうか？

住んでいる実感として、戸建て住宅もどんどん供給されています。

相続によると思われる大きな宅地の売却が相次いでおり、そこを小さく区画して宅地分譲されています。

価格や場所により、売れていくペースは様々ですが、我が家の周囲では常にといっていいほど戸建て建設が行われています。

ただし、こちらはマンションと違って、相続という原因によって土地の供給が続いているという可能性があり、供給過剰といえるかどうかまでのは判断はつきません。

建設費が高騰しているといわれる昨今にもかかわらず、ずっと売れているわけですから、きっとお安くない価格であろうことは想像できますが、市場を云々できるほどの供給かどうかまでは見極めは難しいところです。

逆に、こちらははっきりと供給過剰のように感じられます。

それは賃料相場という指標があるからです。

近年、藤沢周辺の賃料相場は上がっているとは感じていません。

むしろ、微妙な差ではありますが、若干下がっているような気がします。

新築分譲マンションなど不動産価格が高騰しているのであれば、それに連動して家賃も上がらないと話が合いませんので、その意味では明らかに値下がりしているといってもいいのかもしれません。

これこそ、相続税対策によるものと考えられますが、新築賃貸アパート建設は続いています。

したがって、賃料相場は値下がりしないとおかしなことになりますので、実態通りといえます。

ただ、単純に値下がりするほどまでの状況かといえば、そうでもありません。

実は、これには一定の仕掛けがあり、賃貸アパート建設初期には、建設会社（及びその関連会社）が家賃保証契約で一括借り上げしているケースがほとんどであるため、ここには実際の市場ニーズと賃料相場にはタイムラグ等が発生しえます（長くなるため、ここでは詳細は割愛します）

儲けられる状況にあるにもかかわらず、企業が家賃を値上げしないとは考えづらいことから、賃料相場を上げられる要素が極めて少ない状況にあると考えます。

したがって、藤沢の不動産賃貸市場は、人口が増えているにもかかわらず、家賃を値上げできるような環境にはないと判断しています。

住宅の供給があるからという事実が先なのか、移住ニーズがあるという事実が先なのかは、微妙な気がしますが、増加率は低下しているものの、藤沢市の人口はこの少子高齢化の中、まだ増え続けています。

経済の状況と不動産市場はリンクして欲しいところなのですが、そこには不動産という特性により、様々な要因でこのようなタイムラグが生じます。

そのため、お安くない不動産の売買時にはこのようなタイムラグがあることをしっかりと織り込んだ上で、取引が行われるべきと考えています。

もしかしたら、湘南に住むことにはプライスレスな価値を含んでいるのかもしれません。

しかし、あまりに大きな含み損を抱えた不動産を持ってしまうと将来処分に困ることになります（生涯処分しないなら、保有リスクはないも同然ですが：苦笑）

特に、近年は日本の人口が減少に転じるという、いままでになかった要素を織り込んで不動産の将来性を検討しなければならなくなりました。

全く無価値になるというまでは考えていませんが、見極めが難しい状況になりつつあることだけは間違いないと思っています。