既存・流通分譲マンションの管理費・修繕積立金

2016年6月15日、第1008号のマンション管理新聞にて、2016年1月〜3月に東京都内で流通した分譲マンション（7,717 件）の管理費・修繕積立金などに関する調査結果報告がありました。

「取引があり流通したもの」だけですので、取引価値があり、かつ、流動性が高い物件だけが対象になり、そのフィルターがかかっていることが前提となります。

しかし、一つの目安としてはとても重要で、こういう数値がわかる業界新聞として、とても有難い存在です。

平均額だけ見てもしょうがない

管理費や修繕積立金は、業界にいると自然とわかることなのですが、分譲マンションの立地、築年、規模、設備など、様々な要素から、大きく変動する、とても個別性の強いものなのです。

したがって、平均から見て高い安いを論じても、全く意味がありません。

平米単価で均一化を図っても、同じことです。

ただ、平均額に全く意味がないわけではなく、類似物件などを個別に抽出するなどして、傾向を把握した上で、分析する分には大変重要です。

東京都内の分譲マンションは、ほとんど管理会社に管理を委託しているイメージだったのですが、築年数別でみると、今回調査ではとの限定ながら、築30〜40年のマンションでは、10.7%。

築40年超のマンションでは、19%と驚くべき高確率で存在しています。

ちなみに参考として、築20年未満だと自主管理マンションは、1%未満です。

また、参考掲載されていた東京以外の都市との比較では、もっとも平均管理費が高い東京都(226円/㎡)に対して、もっとも平均管理費が安い福岡（109円/㎡、2012.3.5付データ）は半分以下の管理費になっています。

詳しいデータが掲載されていないため原因まではわかりませんが、人件費が倍以上違うわけではないのですから、やはり平均額だけで判断してはいけないことは、これだけを見てもわかると思います。

管理の面からだけでなく、売買の観点から見て、取引価額の平均が掲載されているところも面白いです。

区ごとに平均値が掲載れており、23区内での最高額は千代田区の8,589万円、最低額は足立区の2,609万円でした。

平均値なのに、これほど違うのですから、これも驚きました。

業界にいた時には、それぞれなんとなく目にしていた数字のはずなのですが、改めて数値化されると、新たな発見があります。

このような調査だけに限らず、自分自身のことも、意外とわかっているつもりで、わかっていません。

様々な角度から分析するためには、客観化が必要ですので、一度自分からアウトプットし、折に触れ、機会を作って分析することが大切だと感じます。