所有マンションのLED化工事竣工検査に立ち会ってきました

一昨日(2016.11.28)は、夕方からの法務研究会以外に、日中、所有マンションにおいて、共用部分照明のLED化工事の竣工検査があったことから、その立ち会いにも行ってきました。

この工事には関しては、以前に施工会社決定の理事会審議に参加しています。

所有マンションでの修繕委員の位置付けは、理事会と修繕委員会との関係と同様、検査の主体は理事会役員ですが、修繕委員も出席して意見を述べることが形式となっています。

とはいっても、そのうち2名は理事会役員と修繕委員を兼務しており、いまのところ理事会と修繕委員会に齟齬はなく、長期に修繕委員を務めるメンバーと連携を取りながら、管理組合運営が行われています。

 

竣工検査

平日日中にもかかわらず、理事会役員と修繕委員を兼務する2名のほか、私含め4名と、管理会社担当者、工事施工業者の計6名で、工事完了の確認を行いました。

うち、建築士が2名(双方、区分所有者)で、そして管理会社担当者と私がそれぞれマンション管理士というメンバーです。

検査結果としては、特に問題ありませんでした。

どうやら見積り時に数量の食い違いあった模様で、契約数量と施工数量に問題がないかどうかの突き合わせなども行いましたが、全く問題ありません。

ただ、居住者から一点改善要望が出されたのが、エントラスが暗すぎることでした。

もともとハロゲンランプが使われていた箇所です。

そこを管球のみLEDランプ化して対応していたことにより、もともとの明るさよりも少し暗く感じるようになっていました。

エントランスのLEDランプ

そして、今回共用部分のほとんど(除く、誘導灯)をLED化したため、内部廊下他の他共用部分が相当明るくなりました。

以前の商品と比べ、LEDの照明器具としての性能は、ずいぶんと上がっています。

その結果、エントランスの暗さが強調されてしまいました。

対策をその場で協議し、LEDランプをより光を広く拡散させるタイプに試験交換してみることとなりました。

 

理事会が機能していれば、管理士は不要

元フロント担当者でもあったことなどから、必要に応じて参加していますが、理事会が居住者のみでしっかりと機能し、管理会社とも連携が取れていれば、私が管理士としてしゃしゃりでる必要は全くありません。

むしろ、元フロントという立場だったこともあり、第三者性の問題などから、特別な必要性がなければ、意見をいうことも差し控えています。

他の管理組合であっても、区分所有者による管理組合運営が順調であれば、あえてマンション管理士がアドバイスするようなことはありません。

管理組合の理事会と管理会社との相互牽制が有効に機能していれば、問題はないのです。

ただ、この「相互牽制」がうまく機能していない時、問題が顕在化せず、コストだけではない問題が起こります。

 

まとめ

LED化工事は、これで完了です。

修繕委員の次の仕事は、今年で築10年を超えたことから、大規模修繕工事の検討になるはずです。

ただ、劣化診断をしてみないとわかりませんが、特に不具合がないようであれば、できるだけ実施時期を後送りする方向で検討したいと考えます。