マンション管理士の顧問契約について
管理見直しを行うマンション管理士は、マンション管理組合と管理会社との管理委託契約に関して、チェック・指摘をし、契約内容の必要性や金額の妥当性を検証し、管理組合にアドバイスをします。
これを生業としているわけです。
しかし、マンション管理士自身がマンション管理組合と締結する契約に関しては、弁護士などの専門家がいない限りなかなかチェックされることがありません。
また、専門家のチェックを受けるとしても、マンション管理士が管理見直しのために行う業務の妥当性まで検証されることは、ほぼありません。
いうまでもなく、素人である管理組合から依頼されるのが基本で、専門家から業務を依頼されるわけではないからです。
仮に検証が行われるとしても、せいぜい他のマンション管理士の見積もりを比較して、その金額の高い安いを忖度する程度です。
これで、適正な管理の見直しができるかどうかは、運としかいいようがありません。
なお、管理見直しを行わない管理士もいますが、ここでは管理見直し業務を行う管理士の業務に限定して記事にしています。
基本は成功報酬型ではなく、業務積み上げ型で依頼すべき
管理費削減を成功報酬する場合など、マンション管理組合で担保すべきコストリスクをマンション管理士に転嫁してしまっては、その部分を管理士サイドが回収しにかかるのは当然です。
ボランティアでもない限り、儲からない商売をする必要はありません。
過度に警戒する必要はありませんが、一定のリスクがあることは管理組合サイドでも認識しておくべきでしょう。
これを避けるためには業務積み上げ型の見積もりとすべきです。
ただし、これだとコスト積み上げ型のフィーが発生しますので、管理見直しの工数から考えると、お安くはなりません。
むしろ、安い場合にはその質に対して、警戒すべきでしょう。
コストを下げるためには、管理士の作業を減らすこと
前段の通り、管理士に丸投げしてしまっては、お安くはなりません。
投資としての側面はありますが、不必要にコストを掛ける必要もありません。
自主管理でもない限り、管理会社に委託しているわけですから、活用できる部分はどんどん管理会社を活用しましょう。
そして、管理組合活動の一環として、管理会社に任せて問題ない部分は、管理会社を活用し、管理士が行う工数を減らしましょう。
その分コストは削減できます。
また、中には、管理会社に任せることができない業務もありますので、書類の配布・回収など、管理組合役員が動くことによって、管理士の工数が減らせるものは、管理組合役員が動くことも検討すべきと考えます。
結論、どうしても管理士に任せないとダメなもの以外は、管理組合（または管理組合が活用する管理会社）によって作業を分担すれば、その分コストを下げられます。
顧問業務の中身に注意する
「顧問」業務と書けば一言ですが、実はその中身は、法律上、おおむね「請負契約」と「（準）委任契約」という2つのタイプに分けることができます。
ざっくりいってしまえば、「請負契約」は、建物の建設などといった「仕事の完成（引渡し）」を約束した契約であり、「（準）委任契約」は、アドバイスやサポート業務など、「仕事の完成（引渡し）」など特定の成果物を必要としない業務の履行を約束した契約です。
管理会社の管理委託契約も同様で、点検などは業務の完遂を必要としますので、請負契約ですし、フロント担当者が行う理事会や総会の開催支援などは「（準）委任契約」といえます。
そのため、一つの契約の中に、「請負契約」と「（準）委任契約」の双方がふくまれている混合契約と呼ばれる契約となっています。
ここで、マンション管理士に対する顧問契約に関して、何か「仕事の完成（引渡し）」が約束されていますでしょうか？
もし、成果物（報告書や仕様書など）が約束されているのであれば、これは請負契約が含まれています。
したがって、部分的であっても仕事の完遂が必要となります。
しかし、この成果物がない契約であったなら、その契約は「（準）委任契約」のみであることから、成果物を要求されません。
この場合には、その業務内容（理事会や総会への臨席義務やメールや電話での問い合わせ制限、現場での立会い業務の有無など）を明確に規定しておかないと、何を依頼したのかが分からないことになります。
ただし、管理見直しを行うマンション管理士の業務の本質は、知識とともに、経験とノウハウという無形資産の提供であり、労務提供ではないのです。
ゆえに、管理見直しの効果をどのように捉え、測るかによってその価値は変わります。
結論、単純な価格だけで比較しても、意味はありません。
その導入の判断には、業務提案の内容をしっかりと把握・分析し、それが管理組合にとってどのような価値をもたらすのかという視点から検討する必要があります。
まとめ
税務も交えて細かいこと（法人でない場合の源泉徴収義務や印紙税など）を書かず、論点を絞りましたが、実際には実務上、マンション管理士との契約行為には注意点がいくつかあります。
しかし、その本質は、その依頼にどのような価値を期待し、その価値を提供できる管理士を選ぶことです。
そして、その意味において、私が選ばれるマンション管理士であるかどうかが試されていると考えています。
